Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14

Le droit de jouissance privatif d'une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d'un autre lot qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires.

Il n'est pas rare qu'un lot de copropriété se voie attribuer par le règlement de copropriété un droit de jouissance privatif sur une partie commune tel un jardin en rez-de-chaussé.

La Cour de cassation a validé cette pratique en qualifiant le droit ainsi créé de « droit réel perpétuel, accessoire du lot privatif » (Civ. 3e, 4 mars 1992, n° 90-13.145). Elle a également précisé que ce droit réel pouvait être acquis par usucapion (Civ. 3e, 24 oct. 2007, n° 06-19.260).

Dans l'arrêt rapporté, la Cour de cassation se penche sur les conditions de cession de ce droit de jouissance.

En l'espèce, un copropriétaire entendait obtenir la réalisation forcée d'une vente portant sur le seul droit de jouissance affecté à un autre lot de copropriété que le sien. Il est débouté de sa demande par la cour d'appel en raison de l'absence d'accord préalable du syndicat.

Le pourvoi se fondait sur la nature du droit de jouissance exclusif. Il faisait valoir qu'étant un droit réel et perpétuel, ce droit était librement cessible à un autre copropriétaire sans nécessiter aucune autorisation ou notification préalable.

Cette argumentation, qui occulte le caractère accessoire au lot du droit de jouissance exclusif, n'emporte pas la conviction de la Cour de cassation. L'arrêt d'appel est confirmé au motif que le droit de jouissance privatif d'une partie commune, attaché par le règlement de copropriété à un lot, ne peut être cédé en tout ou partie au propriétaire d'un autre lot qu'avec l'accord du syndicat des copropriétaires.

Ce que rappelle la Cour de Cassation, et ce en d'autres termes, c'est que le droit de jouissance privatif d'une partie commune, lorsqu'il est attaché à un lot, constitue un accessoire de ce lot. Composante du lot de copropriété, il ne peut être aliéné séparément, sauf à obtenir à l'autorisation du syndicat.

Attention, cette solution sera différente lorsque le droit de jouissance est autonome. Dans ce cas, le droit réel devrait être librement cessible. Cette hypothèse peut notamment se rencontrer lorsque le titulaire du droit est un tiers non copropriétaire, possibilité admise par la Cour de cassation (Civ. 3e, 2 déc. 2009, n° 08-20.310).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 17 décembre 2013 n°12-23670

Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14

L'acquéreur n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis.

Dans cette affaire, la Cour de cassation a eu à trancher la question du paiement des charges de copropriété par l'acquéreur d'un lot non encore achevé.

Au préalable, il convient de rappeler qu'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) se caractérise par le fait que le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes et que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution (C. civ., art. 1601-3), dans l'arrêt rapporté,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclamait plus de 13 000 € à l'acquéreur de deux lots (un appartement et une cave) achetés dans le cadre d'une VEFA, mais non délivrés par le promoteur.

Il a eu gain de cause en appel, au motif qu'un immeuble vendu par lots en l'état futur d'achèvement se trouve soumis au statut de la copropriété dès qu'il est pour partie habitable et qu'il appartient à deux copropriétaires au moins et que la défaillance du vendeur dans son obligation d'achever les parties privatives d'un lot n'exonère pas l'acquéreur de celui-ci du payement des charges de copropriété (Aix-en-Provence, 8 oct. 2012, n° 09/06027, Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-21.167).

Cette décision est cassée par l'attendu repris en sommaire, reproche étant fait au juge du fond de ne pas avoir recherché si les lots litigieux étaient achevés à la date d'exigibilité des charges (faisant application de la stipulation de l'acte de vente prévoyant que l'acquéreur supporte sa quote-part de charges à compter de la date à laquelle le vendeur lui a notifié que les locaux sont mis à sa disposition, V. Civ. 3e, 19 nov. 2009, n° 08-14.930,).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 janvier 2014 n°12-29368

Par gabriel.neu-janicki le 09/02/14

Lorsque la copropriété est composée de deux bâtiments, la répartition du prix de vente de la conciergerie, partie commune, doit s'opérer sans division par moitié, entre les bâtiments et à proportion de la quotité afférantes à chaque lot.

La Cour de Cassation dans cet arrêt rappelle les règles de répartition du produit de la vente de parties communes lorsque la copropriété est composée de plusieurs immeubles.

L'alinéa 1er de l'article 16-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

En d'autres termes, le texte ne distingue pas en considération de la structure de la copropriété.

En l'occurrence, à la suite de la vente de la conciergerie d'un « ensemble en copropriété » composé de deux immeubles, le syndic avait affecté à chacun d'entre eux la moitié du prix de la vente, puis attribué un montant à chaque copropriétaire de chaque bâtiment en fonction de son nombre de tantièmes.

La difficulté tenait en ce que les deux immeubles n'étaient pas porteurs du même nombre de tantièmes (174 pour le premier et 80 pour le second) et que l'un des copropriétaires du bâtiment représentant le plus grand nombre de millièmes s'estimait lésé par la répartition initiale par moitié.

Concrètement, la loge du concierge avait été vendue 42 000 € et le syndic avait attribué 21 000 € à chacun des bâtiments.

Le copropriétaire demandeur, détenteur de 34 millièmes dans le bâtiment porteur de 174 tantièmes, avait, par conséquent, reçu 4 103,4 € (34/174 x 21 000).

Or il estimait que le calcul aurait dû être réalisé sur la totalité de la somme et en additionnant les tantièmes des deux bâtiments. Il aurait ainsi dû percevoir 34/254 millièmes de 42 000 €, soit 5 622,05 €.

Après avoir été débouté devant une juridiction de proximité, il obtient gain de cause de la Cour de cassation, qui reproche au premier juge d'avoir violé l'article 16-1 de la loi en entérinant la division par moitié, entre les deux bâtiments, du prix de vente à répartir.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 22 janvier 2014 n°12-25785

Par gabriel.neu-janicki le 17/10/13

La superficie de la cave transformée en réserve peut êter ajoutée à celle de la boutique.

Les caves sont normalement exclues du mesurage au titre de la loi Carrez reprise dans l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Mais lorsque ces caves sont transformées et font partie intégrante du bien vendu, elles doivent êter prises en compte pour établir le métrage.

A ce moment, les caves ne sont plus des caves.

La jurisprudence fait prévaloir l'usage actuel du lot sur les énonciations d'un état descriptif de division (Civ 3, 11 octobre 2005 n°04-16729; Civ 3, 5 décembre 2007 n°06-19550).

En l'espèce, la cave avait été transformée en réserve pour un lot à usage de boutique et reliée à ce dernier par un escalier. Dans cette espèce, la superficie à prendre en compte était celle de la boutique augmentée de la réserve.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 octobre 2013 n°12-21918

Par gabriel.neu-janicki le 08/09/13

Avant de pouvoir procéder à une saisie immobilière sur un copropriétaire, l'Assemblée Général doit habiliter le syndic à le faire. cette autorisation peut intervenir alors même qu'il n'existe pas encore de titre exécutoire à l'encontre du coproporiétaire.

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la procédure de saisie immobilière dirigée à l'encontre d'un copropriétaire débiteur nécessite que l'assemblée générale habilite le syndic à agir en justice.

Pour autant, cette habilitation peut intervenir alors que, au moment du vote, l'organe délibérant du syndicat des copropriétaires n'est pas nanti d'un titre exécutoire.

Il convient de rappeler qu'aucun texte n'exige de préciser, dans la résolution autorisant le syndic à engager une procédure de saisie immobilière sur les lots d'un copropriétaire, le ou les titres exécutoires en exécution desquels la saisie va être exécutée et les modalités de son exécution, Civ. 3e, 15 déc. 2009, n° 09-10.072; Civ. 3e, 9 sept. 2008, n° 07-17.593).

Ainsi, l'assemblée générale peut, sans abuser de son droit, tenir compte de la dette échue depuis les causes d'un jugement antérieur (précisant que ce n'est qu'au moment de la mise en oeuvre de la saisie que le copropriétaire défendeur à l'action pourra invoquer le fait que le syndicat n'a pas épuisé toutes les autres voies de recouvrement, V. Paris, 14 févr. 2008, Loyers et copr. 2008, n° 167, obs. G. Vigneron ; IRC déc. 2008. 16, obs. M.-F. Ritschy).

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 3 juillet 2013 n° 12-18952

Par gabriel.neu-janicki le 06/07/13

L'action en suppression d'un empiétement sur les parties communes intervenu à l'occasion de travaux autorisés par une assemblée générale est une action personnelle soumise à la prescription décennale.

Si, en pareille circonstance, la seule sanction envisageable est la démolition (V., par ex., Civ. 3e, 18 juin 1975, D. 1975. IR 207 ; 27 janv. 2009, n° 07-15.993, AJDI 2009. 309 ), encore faut-il qu'une demande en ce sens intervienne dans le délai de l'action.

Pour savoir si tel est le cas, il convient de déterminer non seulement la nature de l'action, mais également le point de départ du délai.

La nature de l'action

La nature de l'action est déterminante, car :

s'il s'agit d'une action personnelle née de l'application de la loi n° 65-556 du 10 juillet 1965, le délai de prescription est celui de l'alinéa 1er de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir, dix ans. à l'inverse, s'il s'agit d'une action réelle, elle est soumise à la prescription trentenaire.

En matière d'empiétement, tout dépend de la finalité de l'action : une demande en restitution des parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de « réelle », tandis qu'une action tendant au respect du règlement de copropriété est personnelle (Civ. 3e, 20 nov. 2002, n° 00-17.539, Bull. civ. III, n° 232; retenant la prescription décennale, s'agissant de l'action d'un copropriétaire tendant à obtenir la démolition d'une construction effectuée par un autre, en contravention au règlement de copropriété, V. Civ. 3e, 15 juin 1988, Bull. civ. III, n° 111 ; 6 nov. 1991, n° 90-10.128, Bull. civ. III, n° 265; Paris, 18 juin 2003, n° 2002-16091).

Comme, au cas particulier, la demande tendait à la démolition d'un ouvrage empiétant sur les parties communes pour violation de l'article 25 b de la loi de 1965, les travaux effectivement réalisés par le copropriétaire ne respectant pas les termes de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, le délai de l'action était incontestablement de dix ans.

Le point de départ du délai de prescription

Concernant le point de départ du délai de prescription, deux courants s'opposent:

un qui considère qu'il convient de se placer au jour de la survenance des désordres (V. Civ. 3e, 23 mai 1991, n° 89-19.879 Bull. civ. III, n° 149; 25 févr. 2009, n° 08-16.161, Bull. civ. III, n° 51) l'autre à celui auquel le demandeur en a eu connaissance (Civ. 3e, 16 sept. 2003, n° 02-13.028; 2 mars 2005, n° 03-14.713, Bull. civ. III, n° 52).

En l'occurrence, la question était secondaire, puisque l'action avait été introduite « plus de dix ans à compter du jour où les non-conformités alléguées avaient été achevées et connues [des demandeurs à l'action en démolition] ».

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2013 n° 12-11791

Par gabriel.neu-janicki le 31/05/13

L'activité de crèche exercée par un locataire dans le lot loué par le copropriétaire n'est contraire ni à l'affectation des lots du règlement de copropriété ni à la destination générale de l'immeuble.

D'une part, l'activité de crèche est une activité professionnelle ressortissant aux professions médicales et éducatives qui s'exerce dans le lot litigieux décrit par l'état descriptif comme local à usage professionnel et elle n'est ni expressément prohibée par le règlement de copropriété ni assimilable aux professions prohibées. Au surplus, l'activité exercée ne porte atteinte ni à l'habitat bourgeois des lots d'appartements décrits par l'état descriptif ni à la tranquillité de l'immeuble dès lors que les locaux ont été totalement insonorisés, disposent d'une entrée particulière sans accès aux parties communes arborées et les repas ne sont pas préparés sur place.

D'autre part, l'état descriptif de division indique que le lot est à usage professionnel et la déclaration préalable portant changement d'affectation d'un local tertiaire en ERP déposée auprès de l'administration n'induit pas nécessairement une modification prohibée par le règlement de copropriété. En l'espèce, l'utilisation à usage de crèche n'est contraire ni à l'état descriptif de division ni à la destination de l'immeuble

CA Paris, pôle 4, ch. 2, 21 nov. 2012, n° 11/00210

Par gabriel.neu-janicki le 31/05/13

La décision désignant un syndic ne peut pas être remis en cause et demeure applicable tant que la nullité n'a pas été prononcée.

A la suite de la désignation d'un nouveau syndic de copropriété par une assemblée générale, deux copropriétaires prétendaient qu'elle avait été obtenue à la suite de fraudes dont ils se plaignaient, par ailleurs, devant les juges du fond et au pénal.

Ils soutenaient que la décision désignant le nouveau syndic, devait être assimilée au « défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires » prévue par l'article 46 du décret du 17 mars 1967.

Ils en avaient déduit qu'ils pouvaient saisir le président du tribunal de grande instance , par ordonnance sur requête, pour qu'il désigne le syndic, comme le prévoit ce texte. Le président du tribunal avait été sensible à leurs arguments et avait désigné le syndic, qui n'était autre que le sortant.

Le syndicat et une douzaine de copropriétaires élevèrent alors le contentieux, en application de l'alinéa 3 de l'article 59 du même décret, en saisissant le juge des référés pour lui demander de rétracter l'ordonnance sur requête. La cour d'appel d'Aix-en-Provence (31 mars 2011) remplit pleinement leur demande et l'arrêt, statuant en matière de référé, fit l'objet d'un pourvoi. La Cour de cassation rejette ce pourvoi sur un attendu de principe : « les conditions de l'article 46 [...] n'étaient pas réunies dès lors qu'un nouveau syndic avait été désigné par [décision de] l'assemblée générale qui s'imposait tant que la nullité n'en avait pas été prononcée ».

Il convient de faire un rappel sur deux points:

* premièrement, il convient de souligner le caractère immédiatement exécutoire de la décision d'assemblée générale (Civ. 3e, 9 juin 2010, n° 08-19.696, Bull. civ. III, n° 117). Les juridictions du fond précisent d'ailleurs que les décisions sont immédiatement applicables sans pouvoir ouvrir de discussion sur leur exécution (Paris, Pôle 4, ch. 2, 12 sept 2012, n° 09/ 22262, ; 9 mai 2012, n° 10/05360).

* Deuxièmement, la Cour de Cassation a consacré depuis longtemps l'efficacité de la décision tant que sa nullité n'a pas été constatée par une décision judiciaire passée en force de chose jugée (Civ. 3e, 10 oct. 1990, n° 88-19.999, Bull. civ. III, n° 183).

Cette décision conforme à la loi et à son esprit apporte la sécurité nécessaire à la vie des copropriétés. En effet, si chaque fois qu'une assemblée générale ou une décision encourait la nullité par l'introduction d'une action, nombre de corporiété serait paralysée dans leur fonctionnement. Toutefois, il convient de rappeler aux professionnels que toute distribution de somme ou tout engagement financier qui serait annulé par la suite pourrait relevé de la responsabilité du syndic.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 28 novembre 2012 n° 11-18810

Par gabriel.neu-janicki le 20/04/13

Des désordres esthétiques faisant suite à la rénovation des façades d'un immeuble peuvent justifier la mise en oeuvre de la responsabilité décennale.

En l'espèce, un syndicat des copropriétaires a confié, sous la maîtrise d'oeuvre d'une société, les travaux de rénovation des façades d'un immeuble, classé immeuble exceptionnel dans la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, à une société chargée des travaux de ravalement proprement dits, et à une société chargée de l'application sur les façades de produits minéralisants et hydrofuges.

Les travaux ont été réceptionnés.

Se plaignant de nombreux désordres affectant les façades, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné en réparation de ses préjudices la société maître d'oeuvre, les sociétés intervenantes et leurs assureurs, dont l'assureur décennal de la société de ravalement.

La cour d'appel (CA Pau, 7 juin 2011) a dite non prescrite l'action du syndicat des copropriétaires et a condamné les sociétés in solidum à l'indemniser au titre de la réfection des travaux et de son trouble de jouissance.

La Cour de cassation approuve cet arrêt. Les travaux comportaient notamment la restauration des pierres de façade, avaient pour objet de maintenir l'étanchéité nécessaire à la destination de l'immeuble et constituaient une opération de restauration lourde, d'une ampleur particulière compte tenu de la valeur architecturale de l'immeuble et de son exposition aux embruns océaniques.

La cour d'appel a pu en déduire que ces travaux participaient de la réalisation d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil.

D'autre part, ayant relevé que les désordres esthétiques généralisés des façades, qui affectaient sensiblement son aspect extérieur, devaient être appréciés par rapport à la situation particulière de l'immeuble qui constituait l'un des éléments du patrimoine architectural de la commune et retenu que ces désordres portaient une grave atteinte à la destination de l'ouvrage, la cour d'appel a pu en déduire qu'ils justifiaient la mise en oeuvre de la responsabilité décennale.

Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 4 avril 2013 n°11-25198

Par gabriel.neu-janicki le 20/04/13

La réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot.

Afin de parer à toute éventualité, le règlement de copropriété peut prévoir le versement d'une avance constituant la réserve du syndicat des copropriétaires, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel (articles 35 et 45-1 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Il est également possible à une assemblée générale, se prononçant à la double majorité de l'article 26 du décret de 1967, d'instaurer un tel fonds de roulement.

En l'espèce, la question de la nature juridique de cette avance était au centre des débats, puisque, devenu copropriétaire un 30 novembre, un nouvel acquéreur estimait n'être redevable des sommes réclamées au titre des appels d'avance de trésorerie et du fonds de roulement qu'à hauteur de 1/12e.

Ce raisonnement fait disparaître la distinction opérée par l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 entre, d'une part, les provisions sur charges et, d'autre part, les avances, ces dernières étant expressément qualifiées par le texte de « remboursables ».

C'est par conséquent en toute logique que la Cour de cassation censure la décision rendue en première instance pour violation des articles 35 et 45-1 du décret de 1967 : la réserve prévue au règlement de copropriété est remboursable en totalité au vendeur et le syndic peut en exiger le versement par l'acquéreur du lot.

Cour de Cassation, 3ème Cahambre Civile, 27 mars 2013 n°12-11808