jean-bernard.lunel

Par jblunel le 27/11/14
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Le décret du 3 novembre 2014 modifie les dispositions réglementaires du code de commerce relatives au bail commercial (articles L. 145-1 et suivants) en application du titre Ier de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Il précise la date du congé donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il met en cohérence les dispositions des articles R. 145-5, D. 145-18 et R.145-20 avec les nouvelles dispositions législatives. Il dresse la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances relatifs aux parties privatives et communes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, et précise les obligations du bailleur en matière d'information du locataire. Ainsi, ne peuvent être imputés au locataire : 
« 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 
« 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 
« 3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 
« 4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; « 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. « La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. 
« Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. "
Par jblunel le 04/11/14
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Est inopposable à la société le cautionnement signé par un administrateur n'étant investi d'aucun pouvoir à cet effet, son bénéficiaire ne pouvant pas, par ailleurs, invoquer l'existence d'un mandat apparent.   Une SA coopérative souscrit un cautionnement en garantie du prêt consenti par une banque à une SARL. Le conseil d'administration de la SA autorise son président à consentir le cautionnement et, à cet effet, à « signer tous actes de cautionnement et plus généralement faire le nécessaire ». Plus tard, la SARL est mise en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire. La banque assigne alors la SA en exécution de son engagement de caution. Toutefois, la SA lui oppose la nullité de cet engagement au motif que l'acte de cautionnement n'avait pas été signé par le président mais par un simple administrateur, qui n'était investi d'aucun pouvoir spécifique à cet effet. Elle ajoute que la banque ne pouvait soutenir, sur le fondement d'un mandat apparent, qu'elle avait pu croire que cet administrateur avait le pouvoir d'engager la SA.

La cour d'appel rejette cet argument et admet la validité de l'engagement de caution. Elle retient que le conseil d'administration ayant autorisé la conclusion de cet engagement avait habilité son président à prendre toutes les mesures nécessaires. Selon la cour, cette décision autorisait le président à subdéléguer ses pouvoirs à toute personne et, dans ce contexte, l'administrateur signataire de l'acte de cautionnement avait toutes les qualités d'un mandataire apparent.

Toutefois, la Cour de cassation casse cet arrêt pour violation des articles L. 225-35 et R. 225-28 du code de commerce. Elle relève que seul le président était habilité à signer l'engagement de caution et que celui-ci n'avait pas délégué ses pouvoirs. La cour d'appel ne pouvait donc pas, sans violer les dispositions susvisées, constater que le président avait effectivement délégué ses pouvoirs à l'administrateur signataire et retenir l'existence d'un mandat apparent de ce dernier.

Les cautionnements donnés par les SA doivent faire l'objet d'une autorisation préalable du conseil d'administration (C. com., art. L. 225-35, al. 4). En principe, c'est le directeur général qui reçoit du conseil d'administration l'autorisation de consentir de tels engagements, dans les limites fixées par ce dernier. Le directeur général peut à son tour déléguer les pouvoirs reçus du conseil (C. com., art. R. 225-28) mais, dans ce cas, la preuve de la délégation doit être rapportée. A défaut, l'acte de cautionnement souscrit au nom de la société lui est inopposable (Cass. com., 1er avr. 2003, n° 00-14.070). Le bénéficiaire du cautionnement ne peut pas non plus invoquer l'existence d'un mandat apparent du signataire pour suppléer le défaut de preuve de la délégation (CA Orléans, 13 oct. 2006, n° 04-2246). L'arrêt de la Cour de cassation du 23 septembre 2014 s'inscrit dans la continuité de ce courant jurisprudentiel sévère pour les bénéficiaires d'un engagement de caution donné par une SA. Il est donc essentiel que ces derniers s'assurent, lorsqu'ils concluent un cautionnement avec une SA, de l'habilitation expresse du signataire de l'acte sous-jacent.

 
Par jblunel le 04/11/14
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Une réponse ministérielle précise aux syndics, d'une part, où trouver les informations financières à annexer aux promesses de vente de lots, d'autre part, la date de fraîcheur de ces informations.

Pour renforcer l'information des acquéreurs de lots ou de fractions de lots de copropriété la loi ALUR prévoit l'annexion à la promesse de vente d'une série de documents et d'informations énoncée à l'article L. 721-2 du CCH. Parmi ceux-ci doivent figurer les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur se répartissant de la manière suivante : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ; les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur ; l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ; lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot

La ministre du logement et de l'égalité des territoires indique que ces informations peuvent être obtenues à partir de documents dont l'établissement est déjà rendu obligatoire, tels que :

la comptabilité du syndicat ; les annexes comptables prévues par le décret comptable de la copropriété du 14 mars 2005 (l'état financier après répartition qui comprend l'état des dettes et des créances du syndicat, le compte de gestion général et le bugdet prévisionnel, le compte de gestion analytique des opérations courantes, le compte de gestion analytique des travaux et opérations exceptionnels, l'état des travaux et opération exceptionnels votés et non clôturés).

Il est précisé qu'il devra être indiqué la date d'établissement du document comptable de référence dont l'information est issue. Les informations devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente.

La réponse ministérielle indique que la mention des sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat et les sommes qui seront dues par l'acquéreur et les données relatives au fonds de travaux "résulteront de l'état daté et seront donc à jour de l'établissement de ce document". 

Certaines informations dont il est question sont déjà fournies dans le cadre de l'état daté établi à l'occasion de la mutation d'un lot dont il est précisé que son contenu sera prochainement modifié afin de tenir compte de la création du fonds de travaux qui entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2017.

 

Par jblunel le 28/10/14
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Dans un arrêt en date du 14 octobre 2014, la Cour de cassation relève notamment qu'ayant constaté qu'aux termes du bail le preneur avait à sa charge le clos et le couvert, l'entretien de la toiture et des peintures extérieures, ainsi que celui des allées routes et parking faisant l'objet du bail. La Haute cour souligne que les juges du fond avaient également et relevé, d'une part, que les pièces produites par le bailleur et l'expertise judiciaire révélaient que le preneur n'avait pas nettoyé les différentes parties de la toiture, ni procédé aux réparations nécessaires à cette couverture dans le mois du commandement de sorte que les réparations à effectuer qui n'étaient que ponctuelles étaient devenues beaucoup plus importantes avec le temps au point de nécessiter des remplacements, d'autre part, qu'il résultait tant du titre de propriété du bailleur, que de l'extrait du règlement de copropriété décrivant le lot n° 2, que du contrat de bail que le bailleur était propriétaire des parkings et voies intérieures et pouvait en conséquence les donner à bail. En conséquence, la Cour de cassaiton estime que la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, et répondant aux conclusions, a, à bon droit, constaté la résiliation du bail.

 

Par jblunel le 11/06/14
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  Peut on se passer d’une stratégie numérique pour développer son cabinet ?  

mardi 10 juin 2014

Adresse de l'article original :
http://www.village-justice.com/articles/Peut-passer-une-strategie,17111....
Reproduction interdite sans autorisation de l'auteur.

Le terme « stratégie numérique » fait peur aux avocats. « Encore des outils marketing à maîtriser, du temps non facturable et un retour sur investissement incertain » entend-t-on encore. Avant le colloque du 17 juin prochain à la Maison du Barreau organisé par Signe Distinctif et l’ACE il était important de revenir sur ces nouvelles stratégies.

On pose sa page comme on posait sa plaque...

«  Avant on posait sa plaque, aujourd’hui on pose sa page ou plutôt on pose sa présence numérique » nous explique Jean Bernard Lunel, avocat associé du cabinet Lunel. En effet, internet a changé le rapport des clients à leurs avocats et ce dans tous les domaines du droit. Même si le bouche à oreille reste la plus grande source d’identification d’un avocat, les clients particuliers comme entreprises « googlisent » le nom, voire recherchent directement « avocat divorce paris » sur Google pour étendre leur panel.

Poser sa page c’est donc tout à la fois poser son site Internet ou son blog, son profil LinkedIn. C’est également contribuer en écrivant sur des sites professionnels, dans des groupes, ou encore diffuser des contenus que l’on apprécie à notre réseau, avec deux objectifs majeurs :

arriver en haut de l’affichage du très exigeant Google élargir ses réseaux et sa notoriété.

Elargir son réseau !

Dans un monde hyperconnecté, il est indispensable de conserver la relation. «  La forme du réseau d’autrefois est beaucoup plus ouverte et passe par les canaux numériques » explique Stéphane Larrière, Directeur Juridique des achats et des alliances chez Atos International, pour qui il devient pour les avocats comme pour les juristes essentiel d’investir son identité numérique.
Mais développer son identité numérique prend du temps, et passe nécessairement par une stratégie de contenu pour se différencier et répondre aux attentes de ses cibles.

Marketing, communication et développement client.

Une stratégie de contenu sur Internet combine tout à la fois...

Stratégie marketing : il convient de choisir ses cibles, de comprendre leurs attentes en tant que client, prospect mais également lecteur Stratégie de communication : l’avocat se limite souvent à décliner sa stratégie de communication sur Internet en recherchant un site attrayant et des termes qui mettent en avant sa réputation, alors que là encore il convient en priorité de penser non pas comme expert, mais comme ses cibles et comme Google Stratégie de développement client : l’objectif d’une présence efficace sur Internet et sur les réseaux sociaux est bien de générer du bouche à oreille et d’attirer à soi puis ;de fidéliser des lecteurs que l’on convertira progressivement en prospect et en clients. C’est ce que les responsables marketing appellent l’ « inbound marketing ».

A chacun de définir sa stratégie en fonction de son temps, de ses contraintes, de son marché, de ses objectifs … - il n’est pas question de « publier plus pour gagner plus », mais plutôt de publier à son rythme, régulièrement, en se différenciant.

"Mais la déontologie ne nous le permet pas …"

La déontologie reste trop souvent un prétexte à l’inaction, alors même que chaque avocat peut depuis un certain temps envoyer en nombre des newsletters à des clients et des prospects. A partir du moment où chacun applique les principes essentiels et développe une stratégie raisonnable, la déontologie est au contraire un avantage concurrentiel. «  Alors même que l’on parle de « confiance numérique », la déontologie est une source de confiance pour les clients et les prospects. Nous devons donc saisir cette chance et développer notre présence sur Internet » explique Clarisse Berrebi, Avocat Associé, Cabinet B&H, Présidente de la Commission Intranet et Nouvelles Technologies du Conseil National des Barreaux .

Vous êtes encore sceptique ou vous souhaitez structurer votre approche ? inscrivez-vous au prochain colloque : http://strategiesdigitalesavocats.evenium.net
Quelles stratégies numériques pour développer votre cabinet ?
Mardi 17 juin 2014, de 09h00 à 13h00 à la Maison du Barreau // site web.

Animé par Charlotte Karila Vaillant, associée fondatrice de Signe Distinctif
Avec : Clarisse Berrebi, Avocat Associé, Cabinet B&H, Présidente de la Commission Intranet et Nouvelles Technologies du Conseil National des Barreaux ; Valérie Climent, Directeur de la Communication Fidal ; Florence Jouffroy, Directeur Marketing et Communication CMS Bureau Francis Lefebvre ; Bernard Lamon, associé spécialisé en NTIC, Lamon & Associés ; Stéphane Larrière, directeur juridique responsable des achats et des alliances chez Atos ; Jean-Bernard Lunel, Avocat Associé du cabinet Lunel ; Philippe Touzet, Avocat associé fondateur Touzet Bocquet & associés .

En savoir plus

http://www.village-justice.com/articles/Peut-passer-une-strategie,17111.html

Par jblunel le 20/05/14
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Cet accroissement s'explique par les répercussions de la crise économique, une meilleure connaissance du fonctionnement de la médiation bancaire et la confirmation de la place de la médiation dans le paysage bancaire.

 

Sur 2810 courriers reçus (contre 2545 en 2012), 1575 dossiers rentraient dans le champ de compétence du médiateur, soit 28% de plus qu'en 2012, les autres courriers n'étant pas éligibles à la procédure de médiation auprès de la FBF.

 

En 2013, parmi ces interventions du médiateur, 268 dossiers ont trouvé une solution jugée satisfaisante par les demandeurs en amont de la médiation. 601 dossiers ont donné lieu à un courrier explicatif argumenté du médiateur, qui a jugé dans ces cas que la réponse apportée par la banque était recevable. Enfin, 44 dossiers ont fait l'objet d'une proposition de règlement amiable (contre 34 en 2012) dont 27 ont donné lieu à un accord de médiation.

Les litiges ont principalement porté sur les opérations de crédit, le fonctionnement du compte, les moyens de paiement, notamment les différends relatifs aux cartes bancaires et aux paiements en ligne, et dans une moindre mesure la tarification. Les litiges concernant les produits d'épargne ont légèrement progressé tandis que ceux portant sur les placements financiers et les contrats d'assurances ont baissé. 46 % comportaient un aspect financier supérieur à 500 euros, contre 58% en 2012.

 

Dans ses conclusions, le Médiateur auprès de la FBF souligne une méconnaissance générale des "principes de base régissant la profession bancaire" et appelle à un effort accru en matière d'éducation financière. Il souhaite également un travail de collaboration plus étroit avec les associations de consommateurs pour améliorer l'accompagnement des clients dans le règlement de leur litige avec leur établissement bancaire.

Par jblunel le 11/03/14
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Tout prestataire de services d'investissement est tenu à l'égard de son client d'une obligation d'information et de mise en garde portant sur les risques inhérents au placement proposé, quand bien même "leur chance de réalisation fut-elle imprévisible", rappelle la Cour de cassation dans un récent arrêt (Cass com, 11 février 2014, n° 12-26083).

En l'espèce, un épargnant assigne en justice sa banque pour manquement à ses obligations d'information et de conseil à la suite d'un achat malheureux à crédit de parts d'une SCPI mise en place par un groupe international réputé qui garantissait la location des locaux. La Cour d'appel retient les arguments de la banque et rejette la demande d'indemnisation de l'épargnant.

Cependant, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. En effet, la Haute Juridiction ne retient pas les arguments de la banque, laquelle, d'une part, justifiait son absence de mise en garde compte tenu de la garantie apportée par la société de renom, et, d'autre part, s'estimait non fautive d'un effondrement du marché immobilier que personne n'avait prévu ni anticipé.

Par jblunel le 11/01/14
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L'Autorité des marchés financiers (AMF) et l'Autorité de contrôle prudentiel (ACP) ont rappelé le 14 mai 2013 les règles applicables aux opérations relevant de la finance participative, connues également sous le nom d'opérations de crowdfunding, consistant en un financement de projets par le public.

Ce mécanisme permet de récolter des fonds (généralement des petits montants) auprès d'un large public en vue de financer un projet créatif (musique, édition, film, etc.) ou entrepreneurial. Il fonctionne le plus souvent via Internet.

Les opérations de crowdfunding peuvent être des soutiens d'initiative de proximité ou des projets défendant certaines valeurs. Elles diffèrent des méthodes de financement traditionnel et intègrent souvent une forte dimension affective.

En France, le type de financement, qui entre dans les initiatives de la finance participative et facilite ainsi le financement des PME et TPE, n'a pas de définition juridique. Compte tenu de l'essor du crowdfunding en France, l'ACP et l'AMF ont souhaité clarifier le cadre réglementaire actuel d'exercice de cette activité, afin d'en améliorer la lisibilité et la compréhension par les opérateurs et par le public.

Ce cadre a vocation à évoluer après l'été dans le prolongement des conclusions des Assises de l'Entrepreneuriat visant à promouvoir ces nouveaux modes de financement innovants tout en protégeant efficacement le public. Afin d'exposer le cadre réglementaire dans lequel s'inscrivent les opérations de crowdfunding mais aussi d'éclairer le public et les professionnels sur ce nouveau mode de financement, l'ACP et l'AMF publient deux guides du financement participatif, l'un à destination du grand public et l'autre à destination des plates-formes et des porteurs de projet.

Par jblunel le 06/01/14
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La loi du 2 janvier 2014 prévoit que dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances toute mesure relevant du domaine de la loi afin notamment :

-De permettre le développement de la facturation électronique dans les relations de l'Etat, des collectivités territoriales et de leurs établissements publics avec leurs fournisseurs, par l'institution d'une obligation, applicable aux contrats en cours, de transmission dématérialisée des factures, entrant en vigueur de façon progressive pour tenir compte de la taille des entreprises concernées et de leur capacité à remplir cette obligation

- De simplifier, dans le respect des droits des salariés, les dispositions du code du travail concernant les obligations des employeurs en matière d'affichage et de transmission de documents à l'administration

-D'adapter, dans le respect des droits des salariés et des employeurs, les règles applicables à la rupture du contrat de travail pendant la période d'essai ;

- De permettre au président du tribunal de grande instance de recourir au mécanisme de l'alerte et en améliorant la procédure d'alerte par le commissaire aux comptes

- D'assouplir, de simplifier et d'accélérer les modalités de traitement des difficultés des entreprises en cessation des paiements dont la situation est irrémédiablement compromise en les assortissant de mécanismes de contrôle, de créer une procédure spécifique destinée aux débiteurs qui ne disposent pas de salariés ni d'actifs permettant de couvrir les frais de procédure et de faciliter la clôture pour insuffisance d'actif lorsque le coût de la réalisation des actifs résiduels est disproportionné ;

-D'améliorer les procédures liquidatives en :

a) Précisant les modalités de cession de l'entreprise ;

b) Dissociant la durée des contraintes imposées au débiteur de celle des opérations de réalisation et de répartition de son actif ;

c) Supprimant les obstacles à une clôture de la procédure pour extinction du passif, comme celui résultant de la dissolution de plein droit de la société dès l'ouverture de la procédure prévue au 7° de l'article 1844-7 du code civil ;

d) Clarifiant les conditions d'une clôture pour insuffisance d'actif ;

- De renforcer la transparence et la sécurité juridique du régime procédural prévu au livre VI du code de commerce, notamment en :

a) Précisant et complétant les critères de renvoi d'une affaire devant une autre juridiction pour tenir compte de l'appartenance du débiteur à un groupe ou de l'importance de l'affaire ;

b) Améliorant l'information du tribunal et de son président et en permettant une meilleure prise en compte d'autres intérêts que ceux représentés dans la procédure ;

c) Précisant les conditions d'intervention et le rôle du ministère public et des organes de la procédure ;

d) Clarifiant la compétence et les pouvoirs du juge-commissaire et en adaptant en conséquence son statut juridictionnel ;

e) Améliorant les modalités de déclaration des créances et de vérification du passif ;

f) Tirant les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel n° 2012-286 QPC du 7 décembre 2012 (société Pyrénées services et autres), relative à la saisine d'office du tribunal de commerce ;

- D'adapter les textes régissant la situation de l'entreprise soumise à une procédure collective, notamment en cas de cessation totale d'activité, en harmonisant les dispositions du livre VI du code de commerce et les dispositions correspondantes du code du travail.

Par jblunel le 06/01/14
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Le droit d'option peut s'exercer à tout moment au cours de l'instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive

La SCI S., propriétaire d'un local donné à bail à Mme X. aux droits de laquelle se trouve M. Y., a délivré a celle-ci, le 29 mars 2001, congé avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer. Le loyer a été fixé par jugement du 17 mai 2010, signifié le 2 juillet 2010. Après avoir interjeté appel, la bailleresse a notifié son droit d'option au preneur.

Pour déclarer irrecevable comme prématurée la notification du droit d'option de la bailleresse, l'arrêt a retenu qu'une décision définitive étant celle qui dessaisit le juge et a autorité de chose jugée au sens de l'article 480 du code de procédure civile, la signification de la décision définitive prévue à l'article L. 145-57 du code de commerce, qui fait courir le délai d'un mois pendant lequel les parties peuvent soit faire appel soit exercer leur droit d'option, doit s'entendre de la signification de la décision des premiers juges qui fixe les conditions du nouveau bail et que la voie de l'appel ne pouvait ouvrir un nouveau délai d'option qu'à compter de la signification de l'arrêt, lui-même considéré comme définitif.

Dans un arrêt en date du 11 décembre 2013, la Cour de cassation a affirmé qu'en statuant ainsi, alors que le droit d'option peut s'exercer à tout moment au cours de l'instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive, la cour d'appel avait violé l'article L. 145-57 du code de commerce qui prévoit "que dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais".