Par laurence.roquig... le 26/11/13

Une des obligations pour le locataire d'un bail commercial est de payer son loyer. Il est très important de vérifier la rédaction de la clause loyer et vérifier comment est libellée cette clause afin de connaître l'étendue de ses engagements.

La Cour d'Appel de Versailles vient ainsi rappeler quelles sont les obligations du locataire dans le cadre d'un bail commercial consenti moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges.

Les faits soumis à la Cour d'Appel de Versailles étaient les suivants :

Une société civile immobilière avait cédé son fonds de commerce de débit de boissons, brasserie, loto, presse et débit de tabac moyennant le prix de 300 000 € à une société Y. Par un autre acte, la même société devait consentir à la société Y un bail commercial portant sur des locaux, moyennant un loyer annuel aux environs de 24 000 € hors taxes et hors charges.

Le bien immobilier ayant été vendu à une autre SCI, cette dernière a fait délivrer à la société locataire Y, exploitant le fonds de commerce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un solde de loyers, charges et TVA.

La société locataire Y, pour rejeter la demande de résiliation pour défaut de paiement de loyers et charges faisait valoir que le bail commercial ne contenait aucune disposition relative à la répartition des charges et notamment à celles qui incomberaient au preneur, hors l'engagement par ce dernier d'acquitter ses contributions personnelles, taxe professionnelle et autres taxes relatives au lieu loué hors la taxe foncière.

La société locataire Y contestait donc devoir la moindre somme au titre des charges locatives.

Elle ajoutait qu'aucune provision pour charges ne ressortait du bail et que le mode de répartition des charges récupérables sur le locataire n'était pas prévu dans le bail.

Elle sollicitait donc la nullité du commandement de payer.

La Cour d'Appel de Versailles a rejeté cette argumentation.

Elle a rappelé que le bail avait été contracté moyennant un loyer « HORS TAXES ET HORS CHARGES », écrit en lettres majuscules. La société locataire Y était donc redevable des charges locatives afférentes aux parties communes et aux services communs de l'immeuble dont elle avait l'usage et dont elle bénéficiait (chauffage-consommation d'eau).

La société locataire qui n'a jamais remis en question son obligation de payer les taxes en sus du loyer, ne pouvait pas dès lors soutenir que le loyer ne s'entendait pas d'un loyer toutes charges comprises.

La Cour d'Appel a rajouté que même en l'absence d'un mode de répartition des charges, le locataire est redevable des charges au prorata de la surface louée.

Par laurence.roquig... le 15/10/13

Le locataire principal d'un bail commercial doit-il s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés lorsqu'il sous-loue les locaux dans lequel le fonds de commerce est exploité ?

Telle était la question posée à la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation.

Dans un arrêt en date du 3 juillet 2013 (pourvoi n° 12-21.966), la troisième chambre civile de la Cour de Cassation rappelle l'une des conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux et notamment du droit au renouvellement du bail et en cas de congé sans offre de renouvellement, du droit à une indemnité d'éviction.

Les faits étaient les suivants :

Un bailleur avait donné à bail à une société des locaux à usage commercial. La société preneuse avait consenti une sous location, le bail commercial l'y autorisant.

Le bailleur a, tout d'abord, délivré à la société preneuse un congé avec une offre de renouvellement. Puis, le bailleur, se ravisant a assigné la société preneuse en déchéance du droit au renouvellement pour défaut d'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

La Cour d'Appel donnait gain de cause au bailleur.

Enfin, la société preneuse devait se pourvoir en cassation et invoquait que les parties pouvaient volontairement soumettre le bail au statut des baux commerciaux même si une des conditions légales nécessaires à la revendication du statut était absente.

La société preneuse indiquait que le bailleur l'avait autorisée à sous louer librement les locaux et qu'elle était dispensait de faire intervenir le bailleur à l'acte. La société preneuse en déduisait que le locataire principal n'était plus placé dans l'obligation de s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés puisque le sous locataire était lui-même immatriculé.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi en rappelant que « la clause de bail autorisant la sous-location totale ou partielle, sans autorisation du bailleur, les parties n'avaient pas envisagé, directement ou indirectement, que la société preneuse bénéficie conventionnellement du statut des baux commerciaux, la Cour d'Appel a donc pu en déduire qu'à défaut d'immatriculation pour les locaux donnés à bail, la société preneuse était déchue du droit au statut des baux commerciaux et ne pouvait prétendre à une indemnité d'éviction. »

Il sera rappelé que pour revendiquer l'application du statut des baux commerciaux, quatre conditions doivent être réunies (article L145-1 du code de commerce):

1. La nécessité d'un bail ;

2. L'exigence d'un immeuble ou d'un local dans lequel le fonds de commerce est exploité ;

3. L'existence d'un fonds de commerce, industriel ou artisanal ;

4. L'immatriculation du locataire au registre du commerce.

Cette dernière condition doit être également remplie en cas de sous location des locaux dans lequel est exploité le fonds de commerce : c'est l'enseignement qu'il faut retirer de cet arrêt.

LE LOCATAIRE PRINCIPAL DOIT RESTER IMMATRICULE AU REGISTRE DU COMMERCE ET DES SOCIETES.

A défaut, il perdra son droit à revendiquer le renouvellement du bail commercial.

IL existe néanmoins un recours permettant de déroger à cette obligation de rester immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés.

Le bailleur et le preneur doivent s'être mis d'accord pour soumettre volontairement le bail au statut des baux commerciaux. Cependant la volonté du bailleur doit être matérialisée de façon non équivoque et à la lumière de l'arrêt, il est évident que l'on ne peut pas déduire du silence du bailleur une acceptation tacite de soumettre volontairement le bail au statut des baux commerciaux.

Le bailleur doit avoir été clairement et précisément informé que les locaux sont destinés à être sous loués et ce dernier ne doit pas faire de l'exploitation par le locataire principal une condition essentielle et déterminante de son engagement.

Bien entendu, il convient de se ménager une preuve de la soumission volontaire des parties du bail au statut des baux commerciaux.

Il sera observé que l'article L145.1 II du Code Commerce n'exige pas, du preneur, en cas de location-gérance du fonds, qu'il soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés pour revendiquer le droit au renouvellement du bail.

Dans ce schéma de configuration, le propriétaire du fonds (le preneur) et le locataire-gérant sont dispensés de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés et le preneur peut tout à fait revendiquer l'application du statut des baux commerciaux.

Par laurence.roquig... le 30/07/13

Le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail en offrant une indemnité d'éviction peut revenir sur sa décision et décider finalement de consentir au renouvellement du bail.

Cette faculté du bailleur de revenir sur sa décision initiale trouve sa source dans l'article L145-58 du code de commerce et est plus connue sous le nom de droit de repentir du bailleur.

Ce droit de repentir s'exerce sous certaines conditions :

1. le congé avec refus de renouvellement délivré à l'initiative du bailleur doit être valable.

2. le droit de repentir ne peut s'exercer que dans un certain délai à savoir jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité d'éviction est devenue définitive. Si aucun appel n'est formé, le délai ne commencera à courir qu'à l'expiration du délai d'appel (un mois à compter de la signification du jugement rendu par les juges de première instance).

3. le bailleur ne peut exercer son droit de repentir que si le locataire est encore dans les lieux.

Cette dernière condition vient d'être rappelée par la Cour d'Appel de Rennes dans un arrêt rendu le 19 juin 2013.

Les faits étaient les suivants :

Une société X avait donné à bail à une société Y des locaux pour y exploiter une activité d'hôtel, restaurant, bar sous la forme de deux baux commerciaux.

Les baux expiraient au 28 février 2008.

Le 9 juillet 2009, le locataire formalisait une demande de renouvellement des baux aux mêmes conditions et charges que ceux en cours.

Le 4 septembre 2009, le bailleur refusait le renouvellement et offrait une indemnité d'éviction pour l'un des baux en cours.

Le 1er septembre 2009 le bailleur devait mettre en demeure le locataire de mettre fin à des manquements relatifs à l'entretien de l'immeuble et signifiait son refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction sur le deuxième bail régularisé avec le locataire.

Sur la base du rapport d'expertise, le locataire devait assigner son bailleur aux fins de paiement d'une indemnité d'éviction de 808 000 euro outre le paiement des frais de déménagement, réinstallation, licenciement.

Le Tribunal de Grande Instance a fait droit à une partie de la demande du locataire. Le bailleur a fait appel de la décision et par acte du 23 octobre 2012, ce dernier notifiait au locataire son droit de repentir.

Le bailleur demandait donc à la Cour à titre principal de constater que le droit de repentir avait été exercé et qu'il avait consenti au renouvellement du bail.

L'intérêt évident pour le bailleur était de ne pas verser l'indemnité d'éviction à laquelle il avait été condamné par les juges de première instance.

La Cour d'Appel rappelle que si l'article L145-58 du code de commerce autorise le bailleur à se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en consentant un renouvellement du bail qu'il avait initialement refusé, la décision de première instance l'ayant condamné au paiement de l'indemnité étant frappée d'appel, ce droit ne peut être exercé que si le locataire est encore dans les lieux et que son départ ne présente pas un caractère irréversible.

Or le bailleur a fait appel les 27 avril et 2 mai 2012 et a attendu le 23 octobre 2012 pour notifier son droit de repentir.

Le 16 octobre 2012, le locataire avait notifié à son bailleur une sommation d'assister à l'état des lieux de sortie et remise des clefs des locaux.

En outre par lettres RAR du 12 octobre 2012, le locataire avait résilié ses abonnements butagaz, pages jaunes, assurance, chacune des lettres annonçant la fermeture de l'établissement pour cause de refus de renouvellement de bail.

Les contrats de crédit-bail matériel étaient résiliés au 14 septembre 2012.

Le déménagement avait été entrepris avant la notification du droit de repentir. Un huissier de justice avait constaté que ni l'hôtel, ni le restaurant, n'étaient plus exploités, qu'il n'y avait plus aucun client, ni salarié, et que le déménagement de l'ensemble de l'établissement était en cours et très avancé, seuls les sommiers et matelas restant dans les chambres

La Cour d'Appel a déduit de l'ensemble de ces faits que le locataire avait pris des dispositions irréversibles pour quitter les lieux de sorte que l'exercice par le bailleur de son droit de repentir était trop tardif et devait donc être déclaré de nul effet.

Le bailleur a le droit de revenir sur sa décision de refus de renouvellement de bail mais l'exercice de ce droit est encadré.

Le locataire doit encore être présent dans les lieux et il est considéré comme présent dans les lieux tant qu'il n'y a pas eu libération effective et complète des locaux avec remise des clés. Dans notre cas d'espèce, cette condition n'était à l'évidence pas remplie.

Par laurence.roquig... le 04/02/13

Dans le cadre d'un bail commercial, les parties au bail sont amenées à se positionner sur la prise en charge du coût de ravalement de l'immeuble donné à bail et dans lequel le locataire exploite.

Du bailleur ou du locataire, lequel des deux doit supporter le coût des frais de ravalement ?

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 19 décembre 2012 apporte des éclaircissements.

Les faits étaient les suivants :

Une société propriétaire de locaux commerciaux avait donné à bail les locaux à une société de gestion hôtelière.

Le propriétaire devait assigner sa locataire en paiement d'arriérés de loyers et de charges comprenant notamment les frais de ravalement de l'immeuble loué.

La Cour d'Appel condamne la locataire au paiement de ces frais. La Cour vise ainsi la clause du bail sur les charges incombant au locataire et notamment son caractère non limitatif.

Elle en déduit que la commune intention des parties était de faire supporter au locataire toutes les charges liées à l'entretien de la chose louée dont les frais de ravalement.

La 3ème chambre civile dans un arrêt du 19 décembre 2012 casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'Appel en ce qu'elle a condamnée la locataire à assumer les frais de réfection de façades.

L'article 1720 du code civil dispose en effet :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

La 3ème chambre de la Cour de Cassation rappelle que les dépenses de ravalement ne constituent pas, sauf stipulation contraire expresse, des charges locatives.

La 3ème chambre civile rappelle également que le simple fait pour le locataire de payer mensuellement une provision pour charges ne permet pas d'en déduire que ce dernier avait eu l'intention prendre à sa charge les frais de ravalement de façades.

Autrement dit, il existe dans le bail commercial une grande liberté contractuelle.

Cependant, si les parties entendent faire supporter au locataire des charges autres que locatives, il convient de le stipuler sans équivoque et avec la plus grande clarté dans le bail.

En conclusion, le locataire peut être amené dans le cadre d'un bail commercial à supporter le coût de travaux de ravalement à la condition que cette charge figure expressément et de façon non équivoque dans le bail commercial, comme incombant au locataire.

Par laurence.roquig... le 15/11/12

Aucune clause du bail commercial ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu.

C'est le principe que rappelle la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 31 octobre 2012.

En l'espèce, M x a donné à bail des locaux à usage commercial à Mme y. Cette dernière devait faire constater par voie d'expertise des désordres affectant la destination de l'immeuble (en l'occurrence des infiltrations et moisissures).

L'expert chiffrait la réalisation des travaux imputables au bailleur de l'ordre de plus de 39 000 € et un préjudice pour le locataire de l'ordre de plus de 27 000 €.

Le bailleur devait répondre qu'il ressortait des clauses du bail que le locataire devait prendre les lieux dans l'état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation et que toutes les réparations y compris les grosses réparations et celles résultant de la vétusté devaient être prises en charge par le locataire.

Dès lors le bailleur arguait qu'il ne pouvait être tenu pour responsable des désordres invoqués.

La Cour d'Appel devait retenir que la rédaction du bail commercial soumis à son appréciation exonérait le bailleur de son obligation de délivrance en bon état d'entretien et de réparation et rejetait la demande d'indemnisation du locataire.

La Cour de Cassation casse l'arrêt déféré, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, aux motifs que les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu.

Il sera donc rappelé que les articles 1719 et 1720 du code civil sont rédigés comme suit :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Si la liberté contractuelle en matière de bail commercial autorise le bailleur à faire supporter au locataire, toutes réparations y compris autres que locatives en cours de bail, aucune clause contractuelle ne peut décharger le bailleur de son obligation de délivrer la chose louée pouvant servir à l'usage contractuellement convenu.

Il appartient au bailleur de prouver qu'il a satisfait à cette obligation et non l'inverse.

Au cas d'espèce, le rapport d'expert précisait que le local souffrait d'infiltrations d'eau récurrentes, que l'installation électrique était non conforme et vétuste ce qui portait atteinte à la destination de l'immeuble.

Une fois encore, la liberté de rédaction du bail commercial a ses limites et il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit.

Par laurence.roquig... le 30/10/12

Il est fréquent de voir insérer dans un bail commercial des clauses de transfert de charges.

La répartition des charges matière de bail commercial relève de la liberté contractuelle. En effet, le code de commerce ne définit pas les charges locatives à la différence du code civil qui intègre le décret du 26 août 1987 sur les charges locatives récupérables sur le locataire dans le cadre de bail d'habitation, notamment.

Les parties au bail commercial peuvent donc contractuellement décider de transférer certaines charges au locataire que l'usage laisserait en principe à la charge du bailleur (impôts et taxe grevant l'immeuble, charges de copropriété facturées par le syndic répercutées sur le locataire....)

On voit très souvent dans les baux commerciaux des clauses stipulant que le loyer s'entend net de toutes charges pour le bailleur et formulée comme suit : « le preneur devra rembourser la quote-part de l'ensemble des charges communes et travaux de l'ensemble immobilier au prorata des millièmes de charges affectés au lot loué de telle sorte que le loyer s'entend net de toutes charges pour le bailleur. »

Il est important de vérifier la rédaction de ces clauses afin de s'assurer de leur pleine et entière effectivité.

Dans un cas d'espèce soumis à la troisième chambre civile de la Cour de Cassation (3ème civ 3 octobre 2012), un bailleur avait loué des locaux à usage commercial à Monsieur X et avait sollicité de son locataire le paiement d'une certaine somme au titre de charges de chauffage.

En effet, le local commercial loué était équipé de radiateurs reliés au système de chauffage collectif de l'immeuble. Le locataire soutenait ne pas utiliser ce système de chauffage mais des convecteurs électriques mobiles et refusait de prendre en charge la quote part de charges de chauffage.

Une Ordonnance avait été rendue enjoignant le locataire au paiement de cette somme après déduction du montant du dépôt de garantie.

Monsieur X devait faire opposition à ce paiement et demandait la restitution du dépôt de garantie.

Pour faire droit aux demandes du bailleur, l'arrêt de la Cour d'Appel visait le Décret du 26 août 1987 sur les charges récupérables et retenait que « l'absence de mention dans le bail des charges incombant au locataire ne dispense nullement ce dernier du paiement des charges récupérables telles que définies par le décret du 26 août 1987 ».

La Cour de Cassation devait logiquement casser l'arrêt de la Cour d'Appel aux motifs que le décret du 26 août 1987 ne pouvait s'appliquer à un bail commercial qu'à la condition que les parties soient convenues de lui soumettre la détermination des charges locatives.

En effet, aucun texte légal ne permet au bailleur de récupérer des charges mentionnées dans le décret du 26 août 1987, dans le cadre d'un bail qui ne serait pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 c'est-à-dire aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Ce qu'il faut retenir : Les parties au bail commercial peuvent, notamment, convenir de faire référence, lors de la conclusion du bail, au décret du 26 août 1987 pour fixer la répartition des charges locatives récupérables sur le locataire mais elles doivent y faire expressément référence dans le bail commercial.

A défaut, le décret du 26 août 1987 ne s'appliquant de droit qu'aux seuls baux régis par la loi du 6 juillet 1989, la demande du bailleur, ayant loué des locaux à usage commerciaux, de voir son locataire condamné au paiement des charges locatives sera rejetée.

Les charges locatives peuvent être contractuellement déterminées par diverses références.

La rédaction d'un bail commercial s'avère complexe. Elle est source d'enjeux délicats.

Prenez conseil.

Par laurence.roquig... le 11/10/12

La résiliation du bail commercial est encadrée par les dispositions du code de commerce et notamment l'article L145-9 du code de commerce.

Le droit de résiliation du locataire lui permet, sauf aménagements conventionnels, de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais de l'article L145-9 du code de commerce.

Le bailleur a la faculté de donner congé, sous certaines conditions et réserves, à l'expiration d'une période triennale (ex : démolition de l'immeuble dans le cas d'un projet de renouvellement urbain) ou de solliciter par voie judiciaire la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers ou défaut d'assurance ou bien de donner congé sans renouvellement à l'expiration du bail.

Les dispositions régissant le statut des baux commerciaux ne font cependant pas obstacle à une résiliation amiable du bail.

Les parties peuvent donc décider, d'un commun accord, de mettre un terme au bail commercial les liant, de façon anticipée et revenir sur les dispositions contractuelles initialement prévues.

Cependant, afin d'éviter tout contentieux, il est indispensable de se ménager une preuve de la commune intention des parties de résilier le bail de façon anticipée, avant l'arrivée du terme du bail.

L'accord des parties doit être certain et non équivoque.

La résiliation amiable ne s'improvise pas.

La jurisprudence déduit, dans certains cas, du comportement du bailleur, l'accord sur la résiliation amiable. Ainsi dans un arrêt du 5 janvier 1994, la Cour d'Appel d'Orléans a jugé que le bailleur avait manifesté sa volonté d'accepter la résiliation amiable du bail en chargeant un huissier de récupérer les clefs du local et en faisant apposer sur le local un panneau « locaux disponibles ».

Cependant, il est largement préférable que la résiliation amiable fasse l'objet d'un écrit rédigé par un professionnel du droit.

Ainsi, le locataire doit rapporter la preuve que le bailleur l'a dispensé de respecter les formalités de l'article L145-9 du code de commerce (et notamment le congé donné six mois à l'avance par acte d'huissier).

IL ne faut pas oublier que l'article L145-9 du code de commerce encadre la résiliation du bail dans des formalités et délais précis :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

L'écrit aura également l'avantage de déterminer si la résiliation amiable a été entendue avec ou sans indemnité de part et d'autre, le bailleur pouvant solliciter une indemnité en rapport avec le préjudice subi du fait du départ anticipé du locataire (pas de signature d'un nouveau bail avec un nouveau locataire, perte de loyers...)

Par laurence.roquig... le 13/09/12

L'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rendu en date du 5 septembre 2012 apporte des précisions sur le régime de la prescription en matière de paiement de l'indemnité d'éviction, dans le cadre du non renouvellement du bail commercial, par rapport à l'application des nouvelles dispositions issues de la loi du 17 juin 2008.

Les faits étaient les suivants :

La société B avait pris à bail des locaux à usage de restaurant et avait sollicité le renouvellement de son bail commercial le 18 octobre 2005.

Le bailleur devait refuser le renouvellement par acte en date du 17 janvier 2006 avec une offre d'indemnité d'éviction.

Une expertise judiciaire en fixation du montant l'indemnité d'éviction devait être ordonnée en date du 6 septembre 2006.

Le 24 décembre 2008, le bailleur devait assigner le locataire en expulsion.

Le 12 mai 2009, le preneur devait assigner son bailleur en paiement d'une indemnité d'éviction.

En vertu de l'article L145-60 du code de commerce, l'action en fixation de l'indemnité d'éviction se prescrit par deux ans à compter de la date de la signification du congé avec refus de renouvellement.

Conformément aux dispositions des articles 2244 et 2248 anciens du code civil, la prescription de deux ans peut être interrompue par une assignation en justice même en référé.

La loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile attache désormais un effet suspensif non seulement à l'instance en référé mais aussi à l'expertise diligentée à l'issue de celle-ci.

Or, dans le cas d'espèce, l'Ordonnance de référé ayant été rendue le 6 septembre 2006 et le rapport d'expertise déposé le 4 janvier 2008, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, il n'y avait pas lieu d'appliquer l'effet suspensif nouvellement attaché à l'ensemble de la procédure d'expertise.

L'effet interruptif de la prescription résultant d'une action en justice cesse en effet à compter du jour où le litige a trouvé sa solution.

Dans ce cas d'espèce, la prescription n'a donc pas commencé à courir à compter du dépôt du rapport d'expertise mais à compter à compter de la date de l'Ordonnance de référé soit le 6 septembre 2006.

La prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction était donc acquise au 6 septembre 2008. Les juges du fond ont donc jugé que la demande formée par assignation délivrée en date du 12 mai 2009 était donc irrecevable.

La Cour de Cassation valide ce raisonnement en précisant : « que la loi du 17 juin 2008 n'avait ni augmenté ni réduit le délai de prescription prévu à l'article L145-60 du commerce et ne prévoyait aucun disposition transitoire pour les causes d'interruption ou de suspension ».

Ce qu'il faut retenir :

La loi du 17 juin 2008 offre désormais la possibilité de soulever l'interruption de la prescription par l'effet de la délivrance d'une assignation y compris en référé nommant un expert et ce jusqu'au dépôt du rapport d'expertise auprès du Tribunal, cela valant uniquement lorsque le délai de prescription n'est pas acquis lors de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.

Par laurence.roquig... le 15/06/12

La clause d'échelle mobile insérée dans les baux commerciaux contient un mécanisme d'indexation du loyer en vertu duquel le loyer est automatiquement révisé en fonction du prix d'une denrée, d'un service ou d'un indice économique ou monétaire à des échéances contractuelles plus ou moins rapprochées.

Lorsque le bail commercial est assorti d'une clause d'échelle mobile, l'article L145-39 du code de commerce dispose que la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 3 mai 2012 (n°11-13448) a précisé l'assiette de calcul prise en compte pour déterminer la variation du loyer de plus ou moins d'un quart par rapport au loyer précédemment fixé.

Dans cette affaire, le bailleur avait loué des locaux à usage commercial à un locataire selon un bail commercial assorti d'une clause d'échelle mobile et transférant au locataire la charge du paiement de la taxe foncière attachée aux locaux loués.

Le locataire invoquait une augmentation du loyer de plus du quart et pour ce faire avait ajouté au loyer annuel fixé dans le bail, le montant de la taxe foncière. Le locataire espérait ainsi solliciter la révision du loyer à la valeur locative et non pas fonction de l'application de la clause d'échelle mobile qui portait le loyer annuel à la somme de 104 777euros HT.

La Cour d'Appel de Rennes avait eu à connaître de l'affaire et avait débouté le locataire de sa demande de révision du loyer à la valeur locative.

La Cour avait retenu que le montant de la taxe foncière ayant fait l'objet d'un transfert conventionnel de charges et n'étant pas soumis à la variation de l'indice du coût et de la construction publié par l'INSEE, la clause d'échelle mobile ne lui était donc pas applicable. Par conséquent, le montant de la taxe foncière ainsi transféré au locataire n'avait pas à rentrer dans l'assiette de calcul de la variation du loyer.

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation approuve la décision de la Cour d'Appel retenant que « ne saurait être ajouté, pour le calcul de la variation prévue à l'article L 145-39 du code de commerce, au loyer annuel fixé au bail, le montant de la taxe foncière que doit rembourser le locataire au propriétaire au titre d'un transfert conventionnel des charges, la clause d'échelle mobile n'étant pas applicable à cette taxe ».

Le loyer avait été fixé à une somme annuelle de 84 000 €.

Par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer est porté à la somme de 104 770 euros HT soit une variation de 24,72 %.

Le seuil légal du quart n'avait donc pas été atteint pour en solliciter la révision et il n'est pas envisageable d'espérer atteindre ce seuil en incluant le montant de la taxe foncière dans les calculs de variation du loyer.

Par laurence.roquig... le 04/05/12

La loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives a des incidences notamment sur le bail commercial et la cession de fonds de commerce.

La loi du 22 mars 2012 modifie le régime applicable en matière de congé dans le cadre d'un bail commercial.

La loi du 4 août 2008 avait déjà apporté des précisions puisqu'il n'était plus fait référence aux usages locaux dans l'article L145-9 du code de commerce.

L'article L145-9 du code de commerce disposait depuis la loi du 4 août 2008 :

" Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance."

Il existait dès lors une incertitude sur la date à retenir lorsque le terme du bail ou la date contractuelle d'expiration du bail (par exemple un bail prenant fin au 31 août) ne coïncidait pas avec le dernier jour d'un trimestre civil.

La Cour de Cassation avait eu l'occasion de se prononcer en matière de congé délivré en période de tacite reconduction du bail, c'est-à-dire poursuivi au-delà de l'échéance contractuelle.

Quelle date devait-on retenir dans la rédaction du congé délivré en cours de bail? Celle du terme contractuel ou celle du dernier jour du trimestre civil suivant, soit le 30 septembre pour un bail ayant un terme contractuel au 31 août.

Désormais l'article L145-9 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 22 mars 2012 dispose :

« par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

Les nouvelles dispositions distinguent donc deux périodes distinctes :

- le congé délivré en cours de bail pour la date d'échéance du bail doit être donné six mois à l'avance et devrait prendre effet à date d'échéance du bail.

- Le congé délivré pendant la période de prolongation du bail pour lequel il est fait application de la référence au dernier jour du trimestre civil.

Par ailleurs, la loi consacre la tacite prolongation du bail à l'expiration du bail au lieu et place de la tacite reconduction.

Le régime juridique ne serait donc plus celui de la tacite reconduction dans laquelle les stipulations contractuelles perdurent et restent identiques mais celui de la prolongation ou prorogation auquel cas l'allongement conventionnel de la durée du contrat et ses modalités juridiques devront être déterminées par les parties.

La loi du 22 mars 2012 a également modifié les dispositions applicables à la cession du fonds de commerce.

L'article L141-1 du code de commerce a été modifié. Le vendeur était tenu d'indiquer dans le cadre d'une cession de son fonds de commerce certaines mentions dont le chiffre d'affaires réalisé durant les trois derniers exercices comptables précédant la vente et les bénéfices commerciaux réalisés dans le même temps.

Désormais le vendeur ne sera plus tenu d'indiquer les bénéfices commerciaux mais les résultats d'exploitation réalisés. Les autres mentions obligatoires restent identiques.

La loi du 22 mars 2012 a réduit les délais de publication de la cession et d'autres délais.

Auparavant, toute cession était publiée dans la quinzaine de sa date dans un journal d'annonces légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité et dans la quinzaine de cette publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Désormais la loi rend concomitante les publications de la cession qui doivent toutes deux intervenir dans la quinzaine de la signature de l'acte (article L141-12 du code de commerce.)

Le délai de soixante jours pendant lequel le contribuable doit aviser l'administration de la cession ou la cessation d'activité et des nom, prénom et adresse du cessionnaire a été réduit à 45 jours.(article 201 du code général des impôts).

Enfin le délai dans lequel le tiers détenteur du prix de vente doit en faire la répartition a été fixé de 3 à 5 mois à compter de l'acte de vente.